复制中国模式，途家在日本胜算几何？

2021-04-29 21:50:24

[邹玉民]在途家成立5周年时，创始人兼CEO罗军在内部信《让天下没有难分享的房屋》中提及，“要抓住海外市场的发展机遇，丰富房源并提供更贴心的服务，全力将途家打造为中国用户海外出行的公寓民宿首选平台”。

2月初，媒体报道了土家族在日本设立全资子公司的消息。为此，联系了土家族负责人铃木。

据铃木说，日本土家族于2016年6月4日成立，目前只有4名工作人员，其中包括她。

作为负责人，她于1993年从中国前往日本，最初在日中经济交流协会负责与旅游有关的事务。她成立于2001年，是东京旅游特殊学校的讲师和日本航空学院国际部副部长。2011年，她创立并担任非营利组织法人日青年文化交流机构主席，并于2015年退休。在其他三名成员中，有两名日本国民，他们都有与旅游有关的经验。

日本土家族队拍摄的照片右边是铃木芝子

经过近一年的研究和试验，日本土家族已经签订了约1100份日本住宿，并与日本酒店预订网站Relux的运营商Loco Partners进行了合作。目前，在Relux上签订的住宿协议和700家先进的日本酒店都已在网上注册，并接受了土家族海外频道的预订。

土家族官方网站将在不久的将来推出，主要作为一个展示窗口，向国内外用户介绍土家族在日本的布局，并考虑在未来整合日本的住宿、公寓和酒店资源。铃木是这么说的。

今年秋天，日本新出台的住房法可能会被取消。

自2016年初以来，铃木开始调查日本的住宿状况。据她了解，，在日本社会对居住场所的理解中也存在着负面的刻板印象。

日本政府在2016年将住宿确定为“非正式住宿”(非正式住宿)，但根据此前关于日经指数的报道，并没有完全解释这一定义。目前，除东京大田等具体地区外，其他地区也没有明确的住房租赁和住宿规定。

据报道，东京大田区是汉达机场的所在地。为满足2020年东京奥运会和残奥会的旅游潮流，提供替代酒店住宿，解决非法住宿进一步增加的问题，日本政府规定，大田的试点住宿仅限于已重建、可转换的酒店或酒店消防设施标准。可承担酒店等住宿功能和住宿时间超过1周。

然而，即使在住宿的法律领域，经营者也必须征得住所地业主委员会的同意。

她说：“预计今年秋天，日本政府可能会出台新的法律禁止住宿。”这一说法与日经中文网站的一份报告相符，该报告称：“2017年，日本政府预计将向国会提交一项名为”明帕库法“(Minpaku Law)的日本详细规定，旨在为日本的食宿业提供法律依据。”

铃木解释说，在新法出台解除禁令后，将有一个更清楚的设置商业资格，设施，日子等。

“这对日本土家族来说是一个很好的机会。”铃木补充说：“虽然日本社会尚未充分了解住宿行业，但旅馆业、非政府组织和居住小区居民都强烈反对存在公共卫生和安全等突出问题，但这与日本政府大力振兴日本旅游业的政策背道而驰，同时，日本老年社会带来的闲置客房问题日益突出，与酒店业不足以应对日本移民涌入的事实相矛盾。”

据铃木介绍，日本土家族正在与当地政府联系，希望开展深入合作，在日本建设土家族住宅网络。

房源压力大

除了日本的政策和社会事实外，从商业竞争的角度看，日本酒店业比日本酒店业拥有更多的价格优势，这也是日本酒店业一直反对合法反对居住住宿的重要原因之一。

例如，日本的酒店是按人付费，而不是按房间付费。如果一个房间限两个人住，一个人住一万日元，那么两个人住两万日元。这样的价格优势很容易吸引多人、多天免费旅行者的注意。

土家族在日本的存在并不是为了与原有的日本酒店业竞争，而是为了形成一种互补的关系。铃木强调。但日本土家族必须应对来自Airbnb等其他住宅预订平台的竞争压力。

根据早些时候提到的日经指数报告，Airbnb目前在日本有大约5万套住房。在一些住宅预订网站上搜索发现，在日本可获得约14000间客房信息，在东京、大阪和京都约有14000间房间，在东京、大阪、京都和北海道的官方网站上，在“日本”、“东京”、“大阪”、“京都”和“北海道”的官方网站上可获得近14000页的“日本”、“东京”、“大阪”和“北海道”的信息，而在100个官方网站上搜索“东京”、“大阪”、“京都”和“霍凯多”也发现，他们可以在自己的客座网站“东京”、“大阪”和“霍凯多”上获得约14000个房间信息。

在日本土家族，除了Relux的700多家日本酒店外，只有大约1000家日本旅馆。房子的压力是可以想象的。

铃木回应说：“由于政策风险不确定，日本土家人只在东京、大阪、京都这三个地方重点发展住房供应，并确保这些房源的经营者获得所在地业主委员会的同意，但这三地的竞争非常激烈，尤其是东京，是与Airbnb的正面竞争，很难找到更好更多的住房供应。”但我们不会放弃东京，但我们可能会在大阪和京都找到更好的突破。“

“为了保证住房供应，我们将在今年6月之前签订零交易佣金，将佣金提高到3%，远低于土家族在中国的12%佣金。”据铃木称，土家族在日本签订的住房来源中，超过一半集中在大阪和京都。经过半年多的试运行，地铁车站、JR车站等便利住房来源的月入住率基本保持在85%以上。

“我们一半以上的客户去大阪。大阪和京都的酒店严重短缺，所以我们中的许多人在大阪和京都有很高的入住率。未来，我们计划在这些地区建立自己的经营和管理公司，土家族的整个房子也会考虑有日本观光和度假特色的旅游景点，比如海滨、温泉或冬季滑雪场，开始成为我们自己的度假村、住宿和公寓。”

土家族的中国模式能解决日本人住宿的痛点吗？

自建经营管理公司，包括开发旅游目的地住宅，这些做法非常类似土家族在中国的发展，在日本的住宅护理行业真的能工作吗？

目前，日本的住宿来源主要是分散的财产，这是不大的。 日本社会对礼仪的认知和批评比较严格，住宿周围的居民很容易与不同习俗和礼仪的外国人发生冲突和矛盾。 这对规模发展和品牌建设是不友好的。

“土家族在日本的目的是在为中国游客提供高回报、最满意的服务的同时，为房东提供最优质的服务。 同时，我们将尽最大努力教育中国游客遵循风俗习惯，尽最大努力避免矛盾和冲突，这也是我们今后需要研究的重要问题。” 铃木智子说。

铃木相信Airbnb在日本潜伏了近七八年。虽然近几年来有建房的消息，但楼盘上的业主仍以个别业主为主，个别业主不太可能专门经营廉租住宅。“Airbnb没有自己的管理公司，也不赞成利用管理公司经营。在交流中，预订不可避免地会让用户体验到痛点。”

在土家族官方网站上，大多数日本居民都是由管理公司经营的。土家族地台管理公司往往扮演“专业第二房东”的角色，承担管理、清洁、提高入住率等职责。与个别业主相比，它可以提供相对专业化的管理和运作，减少风险与语言能力之间的矛盾，但同时也增加了经营成本。

与此同时，作为日本住宅市场的后来者，铃木承认私人地主或管理公司也对日本土家族有顾虑。“他们把自己的房子放在多个平台上，在预订时就会有订单，但没有房间，或者拒绝订单。综合起来，解决问题的唯一办法是拥有一家管理公司，并拥有可控的住房供应。”

据悉，日本土家族将于今年年底开始自建“土家族住宅”，主要是与房地产开发商或政府对整个建筑进行住宅开发。

据了解，日本民宿品牌海库森仁马也在直接与公寓开发商合作，解决民宿合法运营的问题，在房地产开发与政府的关系上，本土品牌无疑拥有更多的话语权.. 这样，自我建设的道路根本不一定没有竞争对手。

令人感兴趣的是，铃木透露，日本土家族和海库森人马正在探索全面合作的可能性。联合本土品牌的发展是品牌进入陌生市场的普遍手段。这一举措在世界各地是否新鲜仍有待观察。

后记

在铃木的计划中，即使在日本土家族的官方网站开通后，她也希望尽快建立一支客服团队，以解决中国游客说得不好的痛苦，并准备在大阪开设一家土家族分店。

“就人才而言，我们可能有更多的需求。”铃木说。同时，没有佣金收入的日本土家族人表示，在正式运营后，铃木表示，日本土家族不仅将经营住宅住宿，还将尝试提供接送、一天旅行等相关住宿服务，让游客真正“住在当地”。

但在地主董国雷看来，土家族想要在日本找到立足点，机遇与挑战并存。泉力曾多次访问日本考察住宿和酒店的发展情况。总之，他认为日本的居住环境与中国企业想象的不太一样。

首先，日本的住宿可以理解为由一个小的个人(或丈夫和妻子)经营的小旅馆。目前仍缺乏专业或大型管理公司，规模过小，人力成本相对较高。这也与日本社会崇尚小巧美丽有关，不像中国企业，一切都应该更大。

其次，对于使用电子门锁的中国游客来说，没有电子门锁是很难更换的，这会给使用带来不便，也增加了管理的难度。同时，日本社会也关注熟人，地主更愿意与平台打交道，进行信用背书，如何满足双方在旅游体验和本土化方面的需求，也是对日本土家族的考验。

第三，日本住宅行业并不像中国企业所认为的那样“高需求、高利润”。日本是一个高度成熟的市场，运作规范，商品价格透明开放，企业依靠服务赚钱，无暴利。如果投资回报率不高，计算经营能量和时间投资、税收等，对外宣传年回报率35%多是骗人的。如果土家族自己建房经营住宅，回报率会更高，管理也会比较容易，但投资也会很大，土家族也会变得很重。

最后，日本居民仍然倾向于个体经营，国家政策很难把这些小企业和个人考虑在内。土家族，日本，是一种与开发商合作建造自己的房子的方式，但它能有多大是值得怀疑的。日本开发商拥有很多房屋，如大同建拓有960000套，停滞建筑有750000套，但这些房屋主要是长租的，并由自己的物业公司经营。在住宅法不明确的情况下，开发商会否拿出房屋的来源来做短期租金或住宿，以及抢劫酒店的生意？政策风险的存在，使开发商有顾忌。

“此外，根据我多年预订Airbnb的经验，语言交流并不困难。住房来源的多样性、清晰和真实的照片是我选择的重要条件，其次是价格。如果选择很小，就不会考虑。土家族想玩Airbnb，数量很小，相反，应该更注重质量，比如播放精品住宿的口号。”整件事都提出了这样的建议。

这样，就有了较早进入日本市场的Airbnb，以及日本新法“秋账结算”，日本土家族可以利用风浪，还有很多未知之处。